A programação da atividade notarial e registral da ExpoDireito Brasil 2026 encerrou seu segundo e último dia com três painéis que aprofundaram temas cruciais para o advogado que atua ou quer atuar no universo extrajudicial: a regularização fundiária pela via administrativa, o papel normativo do CNJ e seus reflexos práticos, e a estruturação jurídica de incorporações imobiliárias e loteamentos. A tônica foi comum aos três debates, o advogado que conhece o idioma notarial e registral tem diante de si um mercado em franca expansão.

Adjudicação compulsória: três pilares e o fantasma da “jurisdição”

Rafael Depieri, assessor jurídico do CNB/CF, abriu o painel “Regularização Imobiliária Extrajudicial: Usucapião, Adjudicação Compulsória e Execução de Garantias” com uma análise conceitual da adjudicação compulsória extrajudicial, lembrando que o instituto nada mais é do que a resposta do sistema ao “ghosting” no mundo imobiliário: a parte que vendeu, recebeu tudo e simplesmente desapareceu, ou resistiu a formalizar a escritura pública.

Segundo Depieri, os três pilares que sustentam o procedimento são simples: existência de pré-contrato, prova do pagamento integral e resistência ou ausência do promitente vendedor. O desafio, na passagem do judiciário para o registrador de imóveis, foi justamente a ausência de jurisdição, a discricionariedade que o juiz tem para “dizer o direito” não pode ser delegada ao registrador, que deve se mover dentro de uma linha normativa estrita. Daí a regulamentação minuciosa no Provimento 149 do CNJ.

“A ata notarial é o instrumento mais importante para provar o pagamento. Tudo que você conseguir reunir para facilitar a vida do registrador, mensagens eletrônicas, comprovantes bancários, histórico das tratativas, deve estar lá. Quanto mais completa a ata, mais fluido o procedimento”, afirmou Rafael Depieri.

Greg Valadares, registrador de imóveis na Bahia, complementou com a visão de quem está do outro lado do balcão. Seu alerta principal foi dirigido aos advogados: o maior problema nos procedimentos de regularização não é o instituto em si, mas a falta de compreensão do passado registral. Ler a matrícula, entender o histórico jurídico do imóvel, é pré-requisito inegociável.

“A matrícula conta a história jurídica do imóvel. Antes de propor qualquer solução ao seu cliente, você tem que olhar essa matrícula e entender o que está acontecendo. Muita gente chega com uma promessa de compra e venda sem saber que o vendedor era herdeiro de fração ideal de área não individualizada. São vários problemas para resolver”, destacou o registrador de imóveis/BA.

Valadares apresentou ainda a ferramenta do Mapa do ONR, o sistema do Operador Nacional de Registro de Imóveis que, até o final deste ano, reunirá todos os imóveis georreferenciados dos Cartórios em um mapa consultável. Por ele, qualquer advogado poderá verificar sobreposições entre matrículas, identificar descrições precárias e orientar melhor seu cliente antes de qualquer procedimento.

Fellipe Duarte trouxe ao painel um instituto pouco conhecido fora dos estados que o regulamentam: a extremação de imóveis, mecanismo de regularização do condomínio pro-diviso pela via extrajudicial.

O cenário típico é o de uma gleba com múltiplos coproprietários, cada um com fração ideal, mas com posse individualizada e geolocalizada de fato. A extremação permite que um ou mais co-proprietários, mediante escritura pública com planta técnica e anuência dos confrontantes diretos, abram matrícula própria para a sua fração, sem necessidade de envolver todos os condôminos e sem ajuizamento de ação.

As vantagens são significativas: resolução de problemas de autorização ambiental (que exige todos os proprietários), desbloqueio de processos de descaracterização rural-urbana junto ao INCRA, e proteção patrimonial em caso de execução, pois a extremação isola a fração de um coproprietário das dívidas dos demais. Duarte alertou que o instituto tem regulamentação estadual variada: vários estados já o disciplinam, mas São Paulo, Minas Gerais e o DF ainda carecem de normas próprias ou remetem o procedimento ao juiz corregedor.

O CNJ como regulador: 20 anos de história, 5 anos de maturidade extrajudicial

Durante o painel “CNJ e os Novos Caminhos da Advocacia Extrajudicial”, Gabriel Souza, advogado do Registro de Imóveis do Brasil (RIB) e da ARISP, apresentou um panorama da estrutura normativa do CNJ e seu impacto crescente sobre a atividade extrajudicial. O órgão existe desde 2005, mas sua função regulatória efetiva no campo notarial e registral tem apenas cerca de cinco anos, o que explica a ausência de uma agenda regulatória de longo prazo, algo comum em setores mais maduros como telecom ou farmacêutico.

Souza distinguiu os dois instrumentos normativos centrais: as resoluções, editadas pelo plenário dos 15 conselheiros, têm maior peso normativo; os provimentos, expedidos pela Corregedoria Nacional de Justiça (sempre ocupada por um ministro do STJ), têm aplicação imediata e impactam diretamente o dia a dia dos Cartórios. O atual corregedor é o ministro Mauro Campbell, e sua pauta extrajudicial é das mais intensas da história do órgão.

“O advogado que atua no extrajudicial precisa conhecer o PCA e o PP, procedimento de controle administrativo e pedido de providências. Quando o Tribunal de Justiça local não resolve, você pode ir diretamente ao CNJ. Essa ferramenta está subutilizada pela advocacia”, afirmou Gabriel Souza.

Entre os marcos normativos mais relevantes, Souza destacou a Resolução 35/2007, que inaugurou a extrajudicialização do inventário e do divórcio; o Provimento 95, que alterou substancialmente o princípio da especialidade objetiva e as obrigações de georreferenciamento; e a Resolução 571/2024, já amplamente debatida nos painéis anteriores. Fez questão de reforçar que extrajudicialização não significa retirada do judiciário, os Cartórios são braços fiscalizados pelo Poder Judiciário, e a escolha entre a via judicial e extrajudicial permanece sempre do cliente e do advogado.

Lucas Rangel, presidente de subseção da OAB-DF, trouxe o recorte local, e o impacto foi imediato. O Distrito Federal, segundo ele, tem apenas 9% de sua área efetivamente regularizada. O restante vive num limbo entre terras públicas federais, terras do próprio DF, posses consolidadas e matrículas abertas sobre transcrições ainda vinculadas a municípios goianos de Planaltina, Formosa e Luziânia.

“Não existe no Brasil lugar com mais leilão de direitos possessórios do que o DF. A gente trata direito possessório como se fosse propriedade plena, e não é. Isso é um mercado gigante de regularização esperando advogados que entendam como funciona”, destacou Lucas Rangel.

Rangel relatou casos concretos em que prefeituras do entorno emitiram “certidões de propriedade” sobre áreas que possuem matrícula e escritura, documentos sem validade jurídica que confundem a população e dificultam a regularização. “Meus clientes preferiam acreditar no prefeito do que em mim”, disse. O episódio do Jockey Club de Brasília, área que transitou de propriedade privada para Floresta Nacional e voltou a ter status indefinido em menos de uma década, foi usado como símbolo da instabilidade fundiária local.

A conclusão foi um chamado à ação: o advogado que dominar o direito notarial e registral aplicado ao contexto do DF e do entorno tem à frente uma das maiores oportunidades de carreira da advocacia brasileira. “São três estantes de criminalistas no DF e pouquíssimos especialistas em regularização imobiliária extrajudicial”, observou.

O registrador como guardião de liberdades, e o advogado como intérprete

Já no painel “Incorporações Imobiliárias e Loteamentos: Estruturação Jurídica, Segurança Registral e Desenvolvimento Urbano”, último do dia, Hugo Ferraz, registrador substituto em Planaltina, abriu o painel com uma reflexão filosófica sobre a função do registro de imóveis: mais do que um serviço burocrático, o registro é a garantia constitucional do direito à propriedade, o único mecanismo que transforma a posse em direito real oponível a terceiros. “Quem não registra não é dono” não é apenas um dito popular; é uma realidade jurídica com consequências patrimoniais, creditícias e até criminais.

Ferraz trouxe dados preocupantes sobre o contexto do DF: imóveis irregulares são alvos preferenciais de lavagem de dinheiro exatamente porque não passam pelos controles do sistema registral, as comunicações ao COAF, a publicidade das transações, a rastreabilidade das cadeias dominiais. “No meu trabalho, a quantidade de imóveis regulares é minoria. A informalidade é a regra, e a polícia sabe disso.”

O registrador abordou também os conflitos práticos entre sentenças judiciais e a qualificação registral: não é raro que um juiz determine o registro de uma usucapião sobre um imóvel que sequer tem matrícula individualizada, a região ainda aparece em transcrições de municípios goianos. Nesses casos, o registrador não desobedece a ordem judicial ao devolver o título com exigências; ele sinaliza que, para constituir o direito de propriedade, é preciso antes constituir a cadeia registral adequada.

Pamela Maia, tabeliã e registradora no Rio Grande do Norte, construiu sua fala em torno de uma trajetória pessoal que ressoa com a do público: dez anos como advogada especializada em regularização imobiliária, com clientes como Alphaville e Quintas do Lago, e a frustração constante de não conseguir “se comunicar” com o registrador.

“Eu via com clareza o que precisava ser feito. Mas dentro do registro de imóveis era visto diferente. Achávamos que era burocracia. Depois de dez anos, fui estudar para entender, e passei para o outro lado. A burocracia que eu criticava é a segurança jurídica que eu agora sou obrigada a preservar”, destacou a tabeliã e registradora.

Maia fez um apelo direto ao público de advogados: o mercado da advocacia extrajudicial é um dos maiores do país, e está sub-explorado. Cada município brasileiro tem ao menos um Cartório. Em muitos deles não há fórum, mas há Cartório. O advogado que domina uma das sete especialidades extrajudiciais, tem demanda garantida. “Escolha uma especialidade e se aprofunde. Você vai ter fila de trabalho.”

Ela ilustrou com o caso de sua colega registradora em Parnamirim (RN), maior circunscrição do estado: a equipe registrou mil contratos do Minha Casa Minha Vida em um dia, e na segunda-feira haveria mais dois mil para processar. “O trabalho não acaba. É toda hora.”

Silmar Lopes, do jurídico do Colégio Notarial do Brasil em Goiás, fechou o painel com a metáfora que melhor resumiu o dia: o advogado extrajudicial é um intérprete. De um lado, o mercado imobiliário, que quer velocidade, ignora burocracia e busca a segurança jurídica apenas quando precisa defender seus direitos, não quando precisa cumprir obrigações. Do outro, o registrador, que atua num regime de responsabilidade pessoal severa, responde patrimonialmente por cada ato e precisa de títulos tecnicamente impecáveis.

“Quando chega um advogado que sabe o idioma notarial, que sabe o que está trazendo, a economia de tempo e de estresse é enorme. Eu não preciso mais explicar o que é uma incorporação imobiliária, por que existe o patrimônio de afetação, para que serve o custeio de obra. O advogado já fez essa tradução”, afirmou Silmar.

Lopes alertou para um tema crescente: o direito penal administrativo disciplinar dos Cartórios. A abertura de processos disciplinares contra notários e registradores com base em tipos abertos (“deixar de observar os provimentos”) sem dosimetria clara é uma tendência preocupante, especialmente em estados onde são servidores sem formação específica em direito notarial que julgam titulares de grandes serventias. O advogado especializado tem espaço crescente também nessa trincheira.

O painel foi encerrado com a convocação que percorreu toda a tarde: o direito urbanístico e o direito registral imobiliário precisam andar juntos, e a reforma das leis 4.591/64 e 6.766/79, legislações de quase sessenta anos com poucas atualizações, é uma demanda inadiável para garantir que as cidades brasileiras cresçam com segurança jurídica.

Assessoria de Comunicação ANOREG/BR

Fonte: https://www.anoregmt.org.br/

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