Direitos reais – Compromisso de venda e compra de bem imóvel não loteado – Pedido de providências – Cancelamento recusado – Recurso desprovido.

I. Caso em exame.

1. A interessada, ora recorrente, promitente vendedora, pretende, fundada em cláusula resolutiva expressa, o cancelamento administrativo de registro de promessa de venda e compra, provando a inadimplência da promitente compradora.

2. Irresignada com o juízo de desqualificação registral, que afastou a incidência do art. 250, III, da Lei nº 6.015/1973, pediu a suscitação de pedido de providências.

3. Inconformada com a r. sentença, por ela considerada nula, interpôs, reproduzindo suas manifestações anteriores, apelação, recebida como recurso administrativo.

II. Questão em discussão.

4. Aplicabilidade da regra do art. 250, III, da Lei nº 6.015/1973; a existência de documentos hábeis autorizadores do cancelamento.

5. A pertinência da notificação prévia do devedor a purgar da mora, então como condição do cancelamento.

III. Razões de decidir.

6. A nulidade da sentença não está configurada: ora, as questões relevantes foram apreciadas, resolvendo-se o dissenso em sintonia com os fundamentos expostos.

7. O compromisso de venda e compra registrado não se ressente de defeito formal, de vício extrínseco ao título; era formalmente apto ao registro, autorizado, ademais, em atenção ao negócio jurídico nele consubstanciado.

8. O controle registral do pagamento do preço não era exigido; o lapso temporal decorrido desde a contratação não era obstativo do registro.

9. O título registrado não estabelece, em favor da interessada, cláusula resolutiva expressa, pactuada somente posteriormente, em aditivos contratuais não levados a registro, logo, não pode ser considerada.

10. O cancelamento administrativo, na ausência de decisão judicial transitada em julgado e de expressa anuência da promitente compradora, pressupõe a observância do art. 251-A da Lei nº 6.015/1973, portanto, a intimação para fins de purgação da mora e o decurso do prazo legal para tanto; trata-se de procedimento específico próprio do cancelamento (por falta de pagamento) de registro de compromisso de venda e compra de bens imóveis não loteados, prevalecente, portanto, em cotejo com a regra geral do art. 250, III, da Lei de Registros Públicos.

11. Os documentos exibidos pela recorrente, então supostamente comprobatórios do rompimento do vínculo contratual, in casu, uma gravação de áudio objeto de ata notarial e mensagens eletrônicas, não são dotados da necessária autenticidade; não se prestam ao cancelamento objetivado.

12. A cláusula resolutiva expressa, fosse aqui considerada, e reconhecida a consumação de seu suporte fático, não conduziria ao cancelamento, isso porque, no caso, imprescindível a notificação da devedora a purgar a mora, diante de lei especial que a exige, limitando assim a autotutela dos interesses dos promitentes vendedores e conferindo proteção especial aos promitentes compradores.

13. Em se tratando de compromisso de venda e compra de bem imóvel (loteado ou não), não basta, à resolução extrajudicial por falta de pagamento, a mera declaração (receptícia) do credor que faz chegar ao devedor a opção pelo desfazimento negocial; essa comunicação não se confunde com a interpelação para constituição do devedor em mora, inafastável.

14. O art. 474 do CC não pode ser compreendido em sua literalidade; nada obstante opere de pleno direito (vale dizer, dispense intervenção judicial), a cláusula resolutiva expressa não incide automaticamente.

15. O procedimento especial do art. 251-A da Lei nº 6.015/1973 está em harmonia com o art. 1º, caput e parágrafo único, do Decreto-Lei nº 749/1969.

16. Na falta de interpelação da devedora a purgar a mora, a resolução extrajudicial não pode ser admitida nem, consequentemente, cancelado o registro da promessa de venda e compra, pouco importando, in concreto, a existência de cláusula resolutiva expressa; confirma-se, pelo todo acima exposto, o juízo negativo de qualificação registral.

IV. Dispositivo.

17. Negado provimento ao recurso.

V. Tese:

O cancelamento administrativo de registro de compromisso de venda e compra de bem imóvel, loteado ou não, decorrente de resolução extrajudicial por falta de pagamento do preço, está condicionado à notificação do devedor a purgar a mora e ao decurso do prazo legal para tanto, ainda que pactuada cláusula resolutiva expressa.

Legislação citada:

CC/2002, arts. 474, 1.225, VII, 1.227 e 1.417; Lei nº 6.015/1973, arts. 167, I, 9, 221, II, 250, III, 251-A e 252; Decreto-Lei nº 58/1937, art. 22; Decreto-Lei nº 745/1969, art. 1º, caput e parágrafo único; Lei nº 6.766/1979, art. 32; Lei nº 13.097/2015, art. 62; Lei nº 14.382/2022, art. 11; CC/1916, art. 1.092, parágrafo único.