Direito registral – Registro de títulos e documentos – Ata de assembleia geral ordinária de condomínio edilício não instituído perante o registro de imóveis – Pretensão de registro perante o Livro B do RTD (publicidade e efeitos perante terceiros) – Exigências relativas à regularização prévia do condomínio, com registro da instituição após averbação da construção no Livro 2 e registro da convenção no Livro 3 (Registro Auxiliar) do registro de imóveis e à regularização do requerimento, inclusive no que diz respeito à assinatura digital, que deve seguir o padrão ICP-brasil, que não subsistem. parecer pelo não provimento do recurso em virtude de óbice outro (princípio da continuidade), com determinação.

I. Caso em exame.

1. Trata-se de recurso interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente dúvida para manter as exigências formuladas pelo oficial de registro de títulos e documentos para ingresso de ata de assembleia geral no Livro B: regularização prévia do condomínio perante a serventia imobiliária e regularização do requerimento (assinatura). A parte sustenta que possível o ato, notadamente em virtude de registros anteriores.

II. Questão em discussão.

2. A questão em discussão consiste em determinar se as exigências formuladas pelo oficial subsistem: (i) regularização prévia do condomínio perante o registro de imóveis; (ii) validade da assinatura digital da síndica no requerimento de registro.

III. Razões de decidir.

3. O registro de títulos e documentos se destina a dar publicidade a atos e negócios jurídicos, garantindo sua eficácia perante terceiros, como também possibilita registro facultativo, em relação a qualquer documento, para sua conservação. Função residual, que autoriza a realização de atos que não sejam da competência de outro ofício, sem tornar os atos praticados pelo oficial de registro de títulos e documentos isentos das normas e dos princípios que regem o sistema registral, notadamente porque os serviços concernentes aos registros públicos são estabelecidos pela legislação civil para autenticidade, segurança e eficácia dos atos e negócios jurídicos, submetendo-se todos ao regimento estabelecido pela Lei nº 6.015/73.

4. O condomínio, para ser instituído, deve ser registrado perante o registro de imóveis conforme artigos 1.332 do Código Civil e 7º da Lei 4.591/64. No mesmo sentido o parágrafo único do artigo 1.333 do Código Civil, o qual prevê o registro da convenção do condomínio perante o serviço imobiliário para oponibilidade face a terceiros. Registro da instituição e da convenção do condomínio, portanto, são atos privativos do registro de imóveis, o que não afasta o registro de atas de assembleia perante o RTD (função residual) e isto independentemente da regularização do condomínio perante o serviço imobiliário diante do reconhecimento jurisprudencial do condomínio edilício de fato. Requisitos próprios a serem observados para autorização do ingresso, notadamente o princípio da continuidade.

5. O título e seus documentos devem conter assinatura digital qualificada, no padrão ICP-Brasil, como exigido pelas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça. Requerimento que não se submete a qualificação efetiva já que mero veículo da vontade do apresentante.

IV. Dispositivo e tese.

6. Parecer pelo não provimento do recurso, ainda que com afastamento das exigências formuladas pelo oficial, ao lado de determinação.

Tese de julgamento:

"1. A prévia regularização do condomínio não é necessária para registro de ata de assembleia relacionada a ele no Livro B do Registro de Títulos e Documentos, o qual confere publicidade para efeitos perante terceiros. 2. A instituição de condomínio é ato da competência do Registro de Imóveis, a qual se dá após averbação das construções. Registro da convenção de condomínio que também é ato de competência da serventia imobiliária. 3. Os documentos apresentados a registro devem seguir os padrões técnicos ditados pela lei, inclusive no que se refere à assinatura digital. Requerimento que, por sua vez, não se submete a qualificação efetiva enquanto mero veículo da vontade do apresentante".

Legislação e jurisprudência relevantes:

- Código Civil, art. 1.332 e 1.333; Lei nº 14.063/20, art. 4º; Lei nº 4.591/64, art. 7º; Decreto-Lei Complementar nº 3/1969, art. 246; Lei nº 6.015/73, art. 1º, 127, 127-A, 167, 169, 176, 178; Lei nº 8.935/1994, art. 28; NSCGJSP, Cap. XIII, itens 25 e 25.1, Cap. XVIII, itens 16, 16.3.2, 29, 29.1, 34, 34.2, Cap. XIX, itens 1, 3 a 7, 8 a 13, Cap. XX, itens 39.7, 117, 221, 222, 222.1, 222.3, 223.

- CGJ, Processo nº 2020/00118967; Recurso Administrativo nº 0001906-13.2023.8.26.0198; Recurso Administrativo nº 1003957-08.2024.26.0533; CSM, Apelação nº 20.603-0/9; Apelação nº 024.606-0/1; Apelação nº 0009405-61.2012.8.26.0189; Apelação nº 1013920-46.2018.8.26.0114; Apelação nº 1006203-25.2018.8.26.0100; Apelação nº 1080860- 93.2022.8.26.0100; Apelação nº 1003583-14.2016.8.26.0099.

- STJ, Súmula nº 260; TJSP; Apelação Cível 1013268-77.2024.8.26.0224; TJSP; Apelação Cível 1001216-66.2024.8.26.0477; TJSP; Apelação Cível 1008260-21.2022.8.26.0344.