Os limites da qualificação registral: autonomia do registrador e a impossibilidade de revisão do mérito notarial.
Resumo: O presente artigo examina a sentença proferida em 14 de maio de 2026 pela MM. Juíza Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad nos autos do Processo 1006761-16.2026.8.26.0100, que trata de dúvida suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis. A decisão reafirma que a qualificação registral não autoriza o registrador a revisar o mérito do negócio jurídico ou do instrumento público já qualificado pelo notário. O registrador atua em plano distinto e complementar: controla apenas os aspectos extrínsecos e formais do título para sua aptidão no fólio real, sem poder presumir, ampliar ou reconstruir elementos de validade que já foram apreciados pelo tabelião. A análise fundamenta-se nos arts. 28 e 29 da Lei nº 8.935/1994, nos arts. 117, 661 e 662 do Código Civil, na Recomendação CNJ nº 47/2021 e na jurisprudência consolidada sobre a matéria. Conclui-se que a autonomia e independência do registrador exercem-se dentro de limites estritos, sendo vedada a ingerência no plano negocial ou na legalidade substancial do ato notarial.
Palavras-chave: Registro de Imóveis; Qualificação Registral; Autonomia do Registrador; Direito Notarial e Registral; Sentença Judicial; Dúvida Registral; Poderes Especiais; Autocontratação.
1. Introdução.
O sistema jurídico brasileiro atribui a notários e registradores funções distintas, mas interdependentes, no tráfego imobiliário. Ao notário, tabelião de notas, compete a lavratura de escrituras públicas e a qualificação jurídica do negócio jurídico, assegurando a legalidade do ato, a capacidade das partes e a livre manifestação de vontade (arts. 7º e 8º da Lei nº 8.935/1994). Ao registrador de imóveis, por sua vez, incumbe o controle da aptidão do título para ingresso no fólio real, mediante exame dos requisitos extrínsecos e formais: continuidade, disponibilidade, especialidade, legalidade formal e inexistência de óbices registrais (arts. 28 e 29 da mesma lei).
A separação de planos é nítida, mas nem sempre compreendida na prática registral. Não raro, o registrador, ao exercer a qualificação registral, extrapola sua competência e passa a questionar aspectos que pertencem ao mérito do negócio jurídico ou à própria legalidade substancial do ato notarial, como a suficiência de poderes, a interpretação de cláusulas contratuais ou a higidez da vontade. Essa conduta, além de violar o princípio da legalidade estrita que rege a atividade registral (art. 37 da Constituição Federal), gera insegurança jurídica e onera desnecessariamente o tráfego imobiliário.
A sentença ora analisada, qual seja, Processo 1006761-16.2026.8.26.0100, da 1ª Vara de Registros Públicos da Comarca de São Paulo...
— Continuar lendo...Douglas Gavazzi
É graduado em Direito, Medicina Veterinária e Sistemas de Informações, com especialização em Direito Notarial e Registral.
Também é técnico em transações imobiliárias e em eletrônica.
Possui 30 anos de experiência como preposto em serventias notariais e registrais no Estado de São Paulo.
Atualmente, atua como advogado, professor, consultor e assessor de titulares em serventias notariais na Capital de São Paulo, advogando, especialmente no Direito Notarial e Registral.
É presidente da Comissão de Direito Notarial e Registral da 96ª Subseção da OAB-SP e membro da Comissão de Direito Notarial do IBDFAM.
Publica artigos nas áreas de Direito Notarial, Registral, Direito de Família e Sucessões, além do ramo imobiliário.